Najem okazjonalny. Ile kosztuje notariusz i co za te pieniądze dostajesz

Najem okazjonalny to głównie jeden wydatek u notariusza i garść limitów, które działają na Twoją korzyść. Tłumaczymy, za co realnie płacisz, dlaczego taksa za oświadczenie o poddaniu się egzekucji jest ustawowo ograniczona, ile możesz wziąć kaucji i co konkretnie dostajesz w zamian.

Treści redaguje radca prawny Robert Staszewski

Najem okazjonalny brzmi drogo i skomplikowanie, bo pojawia się w nim słowo notariusz. W praktyce to jedna z tańszych ochron, jakie właściciel mieszkania może sobie kupić. Cały pomysł polega na tym, żeby spiąć Twój lęk przed lokatorem nie do wyproszenia z kilkoma formalnościami, a najważniejsza z nich kosztuje znacznie mniej, niż większość ludzi zakłada.

Ten poradnik jest o pieniądzach i o prawach. Ile realnie zapłacisz, za co, ile możesz wziąć kaucji i co konkretnie dostajesz w zamian, gdy sprawa zrobi się poważna. Kwoty podaję ostrożnie, bo część z nich zmienia się co roku wraz z minimalnym wynagrodzeniem, więc gdzie trzeba, odsyłam Cię do notariusza albo do taryfy, zamiast wpisywać liczbę, która za pół roku będzie nieaktualna.

Za co właściwie płacisz

Najem okazjonalny to nie jest jeden rachunek. Składa się na niego kilka pozycji, ale tylko jedna jest naprawdę obowiązkowa i to ona budzi najwięcej obaw.

Jak widać, sama umowa najmu okazjonalnego nic nie kosztuje. Nie musi jej sporządzać notariusz, wystarczy zwykły dokument na piśmie. Płatny jest tylko jeden element: oświadczenie najemcy, że dobrowolnie podda się egzekucji i wyprowadzi się, gdy umowa się skończy.

Taksa u notariusza. Dlaczego jest niższa, niż myślisz

Ludzie słyszą akt notarialny i widzą oczami wyobraźni koszt jak przy zakupie mieszkania, liczony od wartości nieruchomości. Tak to nie działa. Ustawodawca celowo ustawił dla tego jednego oświadczenia osobny, obniżony limit, żeby najem okazjonalny był dostępny dla zwykłych ludzi.

Rozporządzenie o maksymalnych stawkach taksy notarialnej przewiduje dla oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji przy najmie okazjonalnym maksymalną taksę powiązaną z minimalnym wynagrodzeniem za pracę, a nie z wartością mieszkania. To sprawia, że mówimy o wydatku rzędu jednorazowej, umiarkowanej opłaty, a nie o kilku tysiącach złotych. Nie podaję tu sztywnej kwoty, bo zmienia się ona z każdą podwyżką płacy minimalnej. Zadzwoń do wybranej kancelarii i zapytaj wprost o taksę za oświadczenie o poddaniu się egzekucji przy najmie okazjonalnym, a usłyszysz konkretną, aktualną liczbę.

Do samej taksy dochodzą jednak dwie rzeczy, o których łatwo zapomnieć.

• Podatek VAT. Notariusz dolicza go do taksy, więc kwota na fakturze będzie wyższa od gołej stawki z rozporządzenia.
• Wypis aktu notarialnego. Za każdą stronę wypisu obowiązuje osobna, niewielka opłata, również powiększona o VAT. Zamów tyle wypisów, ile faktycznie potrzebujesz, bo każdy kosztuje.

Jeśli korzystasz z opcji, w której podpis właściciela lokalu zastępczego pod jego zgodą jest poświadczony notarialnie, to kolejna, osobna i również ograniczona taksa. Nie zawsze jest konieczna, ale bywa rozsądna, bo ułatwia późniejsze wykazanie, że zgoda jest prawdziwa.

Kto płaci notariusza

Przepisy tego nie rozstrzygają, więc to czysta kwestia umowy. W praktyce najczęściej płaci najemca, bo to on chce zdobyć mieszkanie, ale spotyka się też podział kosztu po połowie albo pokrycie go przez właściciela jako zachęta dla lokatora. Ważne, żebyście ustalili to wprost i wpisali do umowy, kto pokrywa taksę i wypisy. Brak takiego zapisu to najczęstsze źródło późniejszej kłótni o parę stów.

Kaucja. Ile najemca może wpłacić, a ile Ty możesz wziąć

Tu wchodzimy w Twoje prawa jako właściciela, ale z limitem, który chroni najemcę. Przy najmie okazjonalnym kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu. To górna granica. Możesz ustalić niższą, ale wyższej zażądać nie wolno, a zapis o wyższej kaucji łatwo podważyć.

Kaucja to zabezpieczenie, nie dodatkowy przychód. Zwracasz ją po zakończeniu najmu, po potrąceniu tego, co lokator faktycznie jest Ci winien, na przykład zaległego czynszu albo kosztu napraw ponad normalne zużycie. Trzymaj ją na osobnym rozliczeniu i nie traktuj jak swoich pieniędzy, bo w razie sporu będziesz musiał wykazać, na co poszła.

Co konkretnie dostajesz za te pieniądze

Największa wartość najmu okazjonalnego jest niewidoczna, dopóki wszystko idzie dobrze. Ujawnia się w najgorszym scenariuszu, gdy lokator przestaje płacić i nie chce wyjść.

W zwykłym najmie musiałbyś wtedy przejść cały proces sądowy o eksmisję, który potrafi ciągnąć się miesiącami, a lokatorowi przysługuje pełna ochrona, łącznie z prawem do lokalu socjalnego i zakazem eksmisji w okresie zimowym. W najmie okazjonalnym omijasz ten proces. Masz już gotowy akt notarialny, w którym lokator z góry poddał się egzekucji. Po zakończeniu umowy składasz do sądu wniosek o nadanie temu aktowi klauzuli wykonalności i z tym dokumentem idziesz prosto do komornika.

Opłata sądowa od wniosku o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu jest stała i symboliczna w porównaniu z kosztem procesu o eksmisję. Dokładną kwotę sprawdź w ustawie o kosztach sądowych w sprawach cywilnych albo dopytaj w sądzie, bo stawki bywają aktualizowane. Sedno jest takie: za jednorazowy koszt u notariusza kupujesz sobie drogę na skróty, która w razie kłopotów oszczędza Ci miesięcy i znacznie większych pieniędzy.

Podatek od najmu, czyli koszt, o którym trzeba pamiętać

Zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego w ciągu czternastu dni jest darmowe, ale to nie to samo co podatek. Dochód z najmu prywatnego rozliczasz osobno. Od kilku lat najem prywatny opodatkowany jest ryczałtem od przychodów, bez możliwości odliczania kosztów. Stawka jest niższa do pewnego rocznego progu przychodu i wyższa powyżej niego. Konkretne stawki i próg potwierdź w aktualnych przepisach albo u księgowego, bo to obszar, który bywa zmieniany, a wpisanie tu nieaktualnej liczby wprowadziłoby Cię w błąd. Zapamiętaj tylko, że zgłoszenie umowy nie zwalnia z rozliczenia podatku, to dwie zupełnie różne sprawy.

Czy da się na tym zaoszczędzić

Uczciwa odpowiedź brzmi: na obowiązkowej części niewiele. Taksy notarialnej za oświadczenie o poddaniu się egzekucji nie da się umorzyć ani ominąć, bo bez tego oświadczenia po prostu nie ma najmu okazjonalnego. Nie istnieje też zwolnienie od tej taksy z uwagi na trudną sytuację, jakie znasz z sądu.

Zwolnienie od kosztów sądowych może za to wchodzić w grę później, na etapie postępowania w sądzie, na przykład przy wniosku o nadanie klauzuli wykonalności albo w ewentualnym sporze. Osoba, której sytuacja majątkowa nie pozwala ponieść opłat sądowych bez uszczerbku dla utrzymania, może złożyć wniosek o zwolnienie od kosztów, dołączając oświadczenie o stanie majątkowym. To jednak dotyczy opłat sądowych, a nie taksy u notariusza.

Realna oszczędność jest gdzie indziej: w zrobieniu wszystkiego dobrze za pierwszym razem. Najdroższy najem okazjonalny to ten, w którym pominięto formalność, ochrona przepadła i trzeba całą procedurę, łącznie z wizytą u notariusza, powtarzać od zera.

Pytania

Ile kosztuje notariusz przy najmie okazjonalnym? Płatne jest tylko oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji. Jego taksa jest ustawowo ograniczona i powiązana z minimalnym wynagrodzeniem, a nie z wartością mieszkania, więc to umiarkowany, jednorazowy wydatek. Do taksy dochodzi VAT i opłata za wypisy. Dokładną, aktualną kwotę potwierdź w kancelarii notarialnej.

Czy całą umowę trzeba zawrzeć u notariusza? Nie, i to obniża koszt. U notariusza powstaje wyłącznie oświadczenie o poddaniu się egzekucji. Sama umowa najmu wystarczy w zwykłej formie pisemnej i nic nie kosztuje.

Ile kaucji mogę wziąć? Nie więcej niż sześciokrotność miesięcznego czynszu. To zabezpieczenie, które zwracasz po najmie po potrąceniu tego, co lokator jest Ci realnie winien.

Co dostaję w zamian za koszt u notariusza? Uproszczoną drogę usunięcia lokatora. Zamiast długiego procesu o eksmisję składasz wniosek o nadanie aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności i kierujesz sprawę do komornika. Opłata sądowa za klauzulę jest stała i niska.

Czy jest jakieś zwolnienie z tych kosztów? Z taksy notarialnej nie. Zwolnienie od kosztów sądowych może dotyczyć późniejszego etapu sądowego, jeśli Twoja sytuacja majątkowa na to wskazuje, ale nie obejmuje opłaty u notariusza.

Czy zgłoszenie do urzędu skarbowego kosztuje? Nie, samo zgłoszenie umowy jest bezpłatne. Osobną sprawą jest podatek od dochodu z najmu, który rozliczasz według obowiązujących Cię zasad. Jedno nie zastępuje drugiego.

Podstawa prawna

Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego: art. 19a, art. 19b, art. 19d. Koszty u notariusza: rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Opłata za nadanie klauzuli wykonalności oraz zwolnienie od kosztów sądowych: ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Opodatkowanie najmu prywatnego: ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Aktualne stawki taksy, opłat sądowych i podatku potwierdź u notariusza, w sądzie oraz w urzędzie skarbowym, bo zmieniają się w czasie.