Najemca nie płaci. Jak krok po kroku odzyskać mieszkanie

Nie wolno wyrzucić lokatora na własną rękę, bo to przestępstwo. Legalna droga to najpierw pisemne uprzedzenie z dodatkowym terminem, potem wypowiedzenie, a na końcu pozew o eksmisję. Pokazujemy, co musi znaleźć się w każdym z tych pism i gdzie je złożyć.

Treści redaguje radca prawny Robert Staszewski

Najemca zalega z czynszem od kilku miesięcy, nie odbiera telefonu, a Ty płacisz za jego prąd i ratę kredytu. Naturalny odruch to wymienić zamek albo wynieść rzeczy, gdy go nie ma. Nie rób tego. Samodzielne usunięcie lokatora, odcięcie mu prądu, wody czy wymiana zamków to przestępstwo, za które to Ty możesz odpowiadać karnie, nawet jeśli on nie zapłacił ani złotówki.

Legalna droga jest dłuższa, ale prowadzi do celu i nie naraża Cię na sprawę karną. Składa się z trzech etapów: pisemnego uprzedzenia, wypowiedzenia umowy i dopiero na końcu, jeśli lokator sam nie wyjdzie, pozwu o eksmisję do sądu. Poniżej pokazujemy, co dokładnie napisać na każdym etapie.

Dlaczego nie wolno działać samemu

To najważniejsza rzecz w całej sprawie. Dopóki nie masz prawomocnego wyroku sądu i nie wkroczył komornik, lokator zajmuje mieszkanie legalnie, nawet jeśli nie płaci. Wymiana zamków, wystawienie mebli na klatkę, odcięcie ogrzewania albo zastraszanie go, żeby się wyprowadził, to czyny zabronione. Prawo chroni lokatora przed samowolą właściciela znacznie mocniej, niż większość ludzi się spodziewa.

Skutek bywa odwrotny do zamierzonego: lokator zawiadamia policję, a Ty z osoby pokrzywdzonej stajesz się podejrzanym. Dlatego przez cały czas trzymaj się drogi pisemnej i sądowej, choćby najbardziej Cię to irytowało.

Etap pierwszy: pisemne uprzedzenie

Nie możesz od razu wypowiedzieć umowy. Najpierw musisz dać najemcy ostatnią szansę na spłatę. Prawo wymaga, żeby zaległość wynosiła co najmniej trzy pełne okresy płatności, czyli przy czynszu miesięcznym trzy miesiące. Dopiero wtedy uprzedzasz go na piśmie, że jeśli nie zapłaci, wypowiesz umowę, i wyznaczasz mu dodatkowy, co najmniej miesięczny termin na uregulowanie zaległości.

Co powinno znaleźć się w uprzedzeniu:

1. Data i miejsce sporządzenia.
2. Twoje dane jako wynajmującego oraz dane najemcy.
3. Wskazanie umowy najmu i adresu lokalu.
4. Wyliczenie zaległości: za jakie miesiące i w jakiej kwocie.
5. Wyznaczenie dodatkowego terminu, nie krótszego niż miesiąc, na zapłatę zaległych i bieżących należności.
6. Wyraźne uprzedzenie, że po bezskutecznym upływie tego terminu wypowiesz umowę najmu.
7. Twój podpis.

To pismo nie jest jeszcze wypowiedzeniem. To warunek, bez którego wypowiedzenie będzie nieważne. Jeśli je pominiesz, sąd w sprawie o eksmisję uzna, że umowa wciąż trwa, i oddali powództwo.

Etap drugi: wypowiedzenie umowy

Jeśli miesięczny termin z uprzedzenia minął, a najemca nadal nie zapłacił, możesz wypowiedzieć umowę. Wypowiedzenie z powodu zaległości czynszowych musi być na piśmie, inaczej jest nieważne. Umowa kończy się nie od razu, tylko z zachowaniem terminu wypowiedzenia liczonego na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

Co powinno znaleźć się w wypowiedzeniu:

1. Data i miejsce.
2. Dane wynajmującego i najemcy oraz oznaczenie umowy i lokalu.
3. Oświadczenie, że wypowiadasz umowę najmu z powodu zaległości czynszowych.
4. Wskazanie przyczyny: mimo uprzedzenia i dodatkowego terminu należności nie zostały uregulowane.
5. Wskazanie dnia, w którym umowa się kończy.
6. Twój podpis.

Zachowaj kopię i dowód doręczenia. To najlepiej list polecony za potwierdzeniem odbioru, ewentualnie doręczenie osobiste za pokwitowaniem na Twoim egzemplarzu. Jeśli lokator odmawia odbioru, dowód nadania na adres lokalu i tak jest ważny.

Etap trzeci: pozew o eksmisję

Wypowiedzenie kończy umowę, ale samo z siebie nie usuwa człowieka z mieszkania. Jeżeli po upływie terminu wypowiedzenia lokator nadal nie wychodzi, jedyną drogą jest pozew o opróżnienie lokalu, potocznie zwany pozwem o eksmisję. Składasz go do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia mieszkania.

Co przygotować do pozwu:

• Oznaczenie sądu oraz dane Twoje i pozwanego lokatora.
• Żądanie: nakazanie pozwanemu opróżnienia i wydania lokalu.
• Opis stanu faktycznego: kiedy zawarto umowę, od kiedy powstała zaległość, że doszło do uprzedzenia i wypowiedzenia.
• Dowody w załącznikach: umowa najmu, uprzedzenie z dowodem doręczenia, wypowiedzenie z dowodem doręczenia, wyliczenie zaległości, potwierdzenia wpłat lub ich braku.
• Twój podpis.

Do pozwu dołączasz odpis dla strony przeciwnej i dowód uiszczenia opłaty sądowej. W sprawach o opróżnienie lokalu mieszkalnego opłata jest stała, ale jej wysokość sprawdź przed złożeniem w aktualnej ustawie o kosztach sądowych albo w biurze podawczym sądu, żeby nie wpłacić za mało.

W wyroku sąd rozstrzyga nie tylko o eksmisji, ale też o tym, czy lokatorowi przysługuje prawo do lokalu socjalnego. Jeśli je przyzna, wstrzyma wykonanie eksmisji do czasu, aż gmina taki lokal zaoferuje. Dlatego cała procedura potrafi się przeciągnąć i warto ją zacząć jak najwcześniej.

Uwaga na okres ochronny od listopada do marca

Nawet z prawomocnym wyrokiem eksmisji nie da się wykonać w każdej chwili. W okresie od 1 listopada do 31 marca komornik nie wykona wyroku, który usuwałby lokatora donikąd, to znaczy jeśli nie wskazano lokalu, do którego ma się przenieść. Chodzi o to, żeby nikt nie trafił zimą na ulicę.

Dla Ciebie oznacza to jedno: jeśli chcesz odzyskać mieszkanie na wiosnę, uprzedzenie i wypowiedzenie zacznij załatwiać z dużym wyprzedzeniem, bo sama sprawa sądowa też trwa. Im później ruszysz, tym większa szansa, że wpadniesz w kolejny okres ochronny.

Jeśli masz najem okazjonalny lub instytucjonalny

Przy najmie okazjonalnym albo instytucjonalnym, gdzie najemca podpisał u notariusza oświadczenie o poddaniu się egzekucji i wskazał inny lokal, droga jest krótsza. Nie musisz przechodzić przez sprawę o eksmisję. Po wypowiedzeniu i bezskutecznym wezwaniu do opróżnienia lokalu występujesz do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu i sprawę prowadzi komornik. Zasady uprzedzenia i pisemnego wypowiedzenia z powodu zaległości pozostają jednak takie same.

Pytania

Czy mogę wymienić zamek, kiedy lokatora nie ma w domu? Nie. Dopóki nie masz prawomocnego wyroku i nie działa komornik, jest to bezprawne pozbawienie lokatora dostępu do mieszkania i może być traktowane jako przestępstwo. Trzymaj się drogi sądowej.

Ile miesięcy zaległości musi być, żeby wypowiedzieć umowę? Co najmniej trzy pełne okresy płatności, przy czynszu miesięcznym to trzy miesiące. Dodatkowo, zanim wypowiesz, musisz uprzedzić najemcę na piśmie i dać mu jeszcze co najmniej miesiąc na spłatę.

Czy mogę od razu złożyć pozew o eksmisję? Nie. Najpierw uprzedzenie, potem wypowiedzenie i dopiero gdy po upływie terminu wypowiedzenia lokator nie wychodzi, składasz pozew. Pominięcie któregoś etapu grozi oddaleniem powództwa.

Jak doręczyć uprzedzenie i wypowiedzenie, jeśli najemca nie odbiera pism? Wyślij list polecony za potwierdzeniem odbioru na adres wynajmowanego lokalu i zachowaj dowód nadania. Odmowa odbioru albo nieodebranie awizowanej przesyłki nie unieważnia doręczenia.

Czy w okresie ochronnym w ogóle nie da się nic zrobić? Da się. Okres od 1 listopada do 31 marca wstrzymuje wyłącznie fizyczne wykonanie eksmisji przez komornika, gdy lokatorowi nie wskazano innego lokalu. Uprzedzenie, wypowiedzenie i całą sprawę sądową możesz prowadzić przez cały rok.

Lokator zniszczy mieszkanie, czy to coś zmienia? Możesz to opisać w pozwie i dochodzić odszkodowania w osobnym postępowaniu, ale nadal nie daje Ci to prawa do samodzielnego usunięcia go z lokalu. Rób zdjęcia i gromadź dowody.

Podstawa prawna

Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego: art. 11 ust. 1, art. 11 ust. 2 pkt 2, art. 14, art. 16. Kodeks karny: art. 191 oraz art. 193. Zasady najmu okazjonalnego i instytucjonalnego: art. 19a i nast. tej samej ustawy. Wysokość opłaty od pozwu o opróżnienie lokalu: ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, sprawdź aktualną kwotę w sądzie.