Najem okazjonalny. Jeden termin decyduje o całej ochronie

O najmie okazjonalnym decyduje jedna data, o której większość właścicieli zapomina. Masz czternaście dni na zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego. Jeśli je przegapisz, tracisz uproszczoną eksmisję i zostajesz ze zwykłym najmem. Wyjaśniamy termin, jego skutki i najczęstsze mity.

Treści redaguje radca prawny Robert Staszewski

Najem okazjonalny wymyślono po to, żeby właściciel mieszkania nie bał się wpuścić kogoś obcego. W zwykłym najmie usunięcie lokatora, który przestał płacić i nie chce wyjść, potrafi trwać latami. Najem okazjonalny to skraca, bo lokator z góry, w akcie notarialnym, poddaje się egzekucji i wskazuje, dokąd się wyprowadzi. To właśnie ten mechanizm spina lęk właściciela z formalnościami.

Cała ta ochrona wisi jednak na jednej dacie. Masz czternaście dni na zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego. Jeśli tego nie zrobisz w terminie, umowa nie znika, ale przestaje być najmem okazjonalnym. Zostajesz ze zwykłym najmem i z pełną ochroną lokatora, a więc dokładnie z tym, czego chciałeś uniknąć. Dlatego ten poradnik jest o terminie i o błędach, nie o tym, jak wypełnić druki.

Czternaście dni, które decydują o wszystkim

Ustawa nakłada na właściciela obowiązek zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego. Masz na to czternaście dni od dnia rozpoczęcia najmu. Nie od podpisania umowy, nie od wizyty u notariusza, tylko od dnia, w którym najem faktycznie się zaczął, czyli zwykle od dnia, od którego umowa obowiązuje.

To zgłoszenie jest sercem całej konstrukcji. Bez niego akt notarialny, podpisy i wskazanie lokalu zastępczego są papierami bez tej najważniejszej mocy. Zgłoszenie robisz jako właściciel, to nie jest zadanie lokatora ani notariusza. Notariusz sporządza oświadczenie o poddaniu się egzekucji, ale do urzędu skarbowego idziesz Ty.

Warto od razu zachować potwierdzenie zgłoszenia. Lokator ma prawo zażądać, żebyś mu je pokazał, a Ty masz obowiązek to potwierdzenie przedstawić. Bez papieru trudno będzie wykazać, że dopełniłeś formalności w terminie.

Od kiedy liczy się te czternaście dni

Liczy się od rozpoczęcia najmu, a nie od daty na umowie, jeśli te dwie rzeczy się rozjeżdżają. Jeżeli umowę podpisaliście pierwszego, a najem ma ruszyć piętnastego, termin biegnie od piętnastego. Jeżeli obie daty są takie same, sprawa jest prosta.

Nie zgaduj. Weź umowę, sprawdź, od kiedy obowiązuje, odlicz czternaście dni i wpisz sobie tę datę w kalendarz z zapasem. Zgłoszenie w ostatniej chwili jest ryzykowne, bo każda pomyłka w papierach czy kolejka w urzędzie może Cię wypchnąć poza termin.

Co się stanie, jeśli przegapisz termin

To jest najgroźniejszy moment całej sprawy, bo skutek jest w praktyce nieodwracalny. Jeśli nie zgłosisz umowy w ciągu czternastu dni, nie stosuje się przepisów o uproszczonej eksmisji lokatora, które są całym sensem najmu okazjonalnego. Umowa dalej wiąże strony, ale zamienia się w zwykły najem lokalu mieszkalnego.

W praktyce oznacza to, że tracisz to, po co w ogóle wchodziłeś w najem okazjonalny:

• Nie skorzystasz z aktu notarialnego, w którym lokator poddał się egzekucji. Zostaje Ci zwykła droga sądowa o eksmisję, długa i kosztowna.
• Wraca pełna ochrona lokatora z ustawy o ochronie praw lokatorów, łącznie z prawem do lokalu socjalnego i z ochroną przed eksmisją w okresie zimowym.
• Wskazanie lokalu zastępczego, do którego lokator miał się wyprowadzić, traci swoje praktyczne znaczenie.

Najgorsze jest to, że wszystko to okazuje się dopiero wtedy, gdy pojawia się problem, czyli gdy lokator przestaje płacić i nie chce wyjść. Wtedy zaczynasz szukać w papierach potwierdzenia zgłoszenia i orientujesz się, że go nie ma. Cofnąć czasu już się nie da.

Czego notariusz nie zrobi za Ciebie

Tu rodzi się najczęstszy mit. Wiele osób myśli, że skoro byli u notariusza, to załatwili najem okazjonalny w komplecie. Nieprawda. U notariusza powstaje tylko jedno oświadczenie lokatora o dobrowolnym poddaniu się egzekucji co do obowiązku opuszczenia lokalu. Reszta jest na Twojej głowie.

Sama umowa najmu okazjonalnego to zwykła umowa na piśmie, nie akt notarialny. Do niej dochodzą dokumenty, których brak potrafi wywrócić całą konstrukcję:

• Oświadczenie lokatora w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji.
• Wskazanie przez lokatora innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać, gdyby przyszło mu się wyprowadzić.
• Oświadczenie właściciela tego innego lokalu, że zgadza się przyjąć lokatora. Jeśli tego zabraknie, wskazanie adresu jest tylko pustym zapisem.

I nad tym wszystkim wisi zgłoszenie do urzędu skarbowego w ciągu czternastu dni. Notariusz o nim nie przypomni i nie zrobi go za Ciebie.

Najczęstsze błędy i mity

Umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta na czas oznaczony. Nie może być na czas nieokreślony i nie może przekraczać dziesięciu lat. Umowa napisana bezterminowo nie jest najmem okazjonalnym, nawet jeśli tak ją nazwiesz.

Najem okazjonalny jest tylko dla właściciela będącego osobą fizyczną, która nie wynajmuje mieszkań w ramach działalności gospodarczej. Jeśli wynajem jest Twoim biznesem, ta forma nie jest dla Ciebie, jest odrębna instytucja przeznaczona dla wynajmujących zawodowo.

Kaucja ma swój limit. Nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu. Wyższa kwota to błąd, który łatwo podważyć.

Mit, że zgłoszenie do urzędu skarbowego to to samo co rozliczenie podatku. To dwie różne sprawy. Zgłoszenie umowy jest warunkiem utrzymania najmu okazjonalnego, a podatek od czynszu rozliczasz osobno, według zasad, które Cię obowiązują. Jedno nie zastępuje drugiego.

Mit, że zgłoszenie trzeba ponawiać co roku. Zgłaszasz jednorazowo, w ciągu czternastu dni od rozpoczęcia najmu. Nie ma corocznego obowiązku ponawiania samego zgłoszenia umowy.

Mit, że bez wizyty u notariusza da się to zrobić taniej i tak samo skutecznie. Bez notarialnego oświadczenia lokatora o poddaniu się egzekucji nie ma najmu okazjonalnego. To jest element, którego pominąć się nie da. Sama taksa notarialna za to oświadczenie jest ustawowo ograniczona, więc nie jest to duży wydatek, ale sprawdź aktualną stawkę u notariusza.

Czy da się to naprawić po terminie

Ucieczki na skróty tu nie ma. Jeśli minęły czternaście dni, a zgłoszenia nie było, umowa działa dalej jako zwykły najem i nie odzyskasz uproszczonej ścieżki eksmisji tylko dlatego, że zgłosisz umowę z opóźnieniem. Realną drogą jest zawarcie na nowo prawidłowej umowy najmu okazjonalnego, ze świeżym oświadczeniem notarialnym i z pilnowaniem terminu tym razem. To wymaga zgody lokatora i ponownej wizyty u notariusza.

Dlatego znacznie taniej i prościej jest zrobić to dobrze od razu. Jeśli nie masz pewności, czy Twoja umowa i komplet dokumentów są poprawne, albo termin już Ci uciekł, warto porozmawiać z prawnikiem, zanim pojawi się realny spór z lokatorem.

Pytania

Od kiedy liczy się te czternaście dni na zgłoszenie? Od dnia rozpoczęcia najmu, czyli od dnia, od którego umowa obowiązuje, a nie od dnia jej podpisania czy wizyty u notariusza, jeśli te daty się różnią.

Kto ma zgłosić umowę do urzędu skarbowego? Właściciel, czyli wynajmujący. To nie jest obowiązek lokatora ani notariusza. Zgłoszenie robisz do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla Twojego miejsca zamieszkania.

Co dokładnie tracę, jeśli nie zgłoszę umowy w terminie? Tracisz uproszczoną eksmisję opartą na akcie notarialnym. Umowa dalej obowiązuje, ale zamienia się w zwykły najem, w którym lokator ma pełną ochronę, łącznie z prawem do lokalu socjalnego i ochroną w okresie zimowym.

Czy zgłoszenie do urzędu skarbowego to zapłata podatku? Nie. Zgłoszenie umowy to jedno, a rozliczenie podatku od czynszu to druga, osobna sprawa. Zgłoszenie warunkuje najem okazjonalny, ale nie zwalnia z rozliczenia dochodu z najmu.

Czy notariusz sporządza całą umowę najmu okazjonalnego? Nie. U notariusza powstaje tylko oświadczenie lokatora o poddaniu się egzekucji. Sama umowa to zwykły dokument na piśmie, a zgłoszenie do urzędu robisz Ty.

Przegapiłem termin. Czy spóźnione zgłoszenie coś ratuje? Nie przywraca ono cech najmu okazjonalnego. Żeby odzyskać ochronę, trzeba w praktyce zawrzeć nową, prawidłową umowę z nowym oświadczeniem notarialnym i tym razem zgłosić ją w terminie.

Podstawa prawna

Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego: art. 19a, art. 19b, art. 19c i art. 19d. Wysokość taksy notarialnej za oświadczenie o poddaniu się egzekucji: rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Aktualne stawki i szczegóły terminu sprawdź u notariusza oraz w swoim urzędzie skarbowym.