Najemca nie płaci. Ile kosztuje eksmisja i co Ci przysługuje

Odzyskanie mieszkania od najemcy, który nie płaci, kosztuje mniej, niż się wydaje, ale trwa długo. Wyjaśniamy, ile wynosi opłata od pozwu o eksmisję, jak dochodzić zaległego czynszu, ile możesz odzyskać, kiedy przysługuje zwolnienie od kosztów i dlaczego samodzielna eksmisja to przestępstwo.

Treści redaguje radca prawny Robert Staszewski

Najemca przestał płacić, a Ty co miesiąc dokładasz do mieszkania, które formalnie jest jego. Pierwsza myśl bywa prosta: wymienić zamki, wynieść rzeczy, odciąć prąd. To najgorsze, co możesz zrobić, i za chwilę wyjaśnimy dlaczego. Ten poradnik patrzy na sprawę od strony pieniędzy i uprawnień: ile realnie kosztuje odzyskanie mieszkania przez sąd, ile możesz odzyskać od najemcy, kiedy sąd zwolni Cię z opłat i co prawo gwarantuje Tobie jako właścicielowi, a co osobie, którą chcesz usunąć.

Zacznijmy od jednej twardej zasady, bo ona wyznacza całą resztę. Eksmisji nie wolno robić samemu. Wymiana zamków, wyniesienie rzeczy, odcięcie mediów albo wypychanie najemcy za drzwi jest zakazane i może być przestępstwem zagrożonym karą pozbawienia wolności, nawet gdy najemca nie płaci i gdy umowa została już wypowiedziana. Jedyna legalna droga prowadzi przez sąd i komornika. Wszystkie koszty, o których piszemy niżej, są ceną za to, żeby zrobić to zgodnie z prawem i bezpiecznie dla siebie.

Zanim pójdziesz do sądu. Krok, który nic nie kosztuje

Zaległości w czynszu nie wystarczą, żeby od razu pozwać o eksmisję. Najpierw trzeba prawidłowo wypowiedzieć umowę. Przy zwykłym najmie mieszkania prawo wymaga, żeby najemca zalegał z zapłatą za co najmniej trzy pełne okresy płatności, a Ty najpierw uprzedził go na piśmie i wyznaczył dodatkowy, co najmniej miesięczny termin na spłatę. Dopiero gdy ten termin minie bezskutecznie, możesz wypowiedzieć najem na piśmie, z podaniem przyczyny.

To uprzedzenie i wypowiedzenie nic nie kosztują, a bez nich sąd oddali pozew o eksmisję, choćby zaległości były bezsporne. To najczęstszy i najbardziej kosztowny błąd właścicieli, bo przegrany proces to stracone miesiące i zwrot kosztów drugiej stronie.

Ile kosztuje pozew o eksmisję

Sprawę o opróżnienie lokalu mieszkalnego wnosi się do sądu rejonowego. Opłata od takiego pozwu jest stała i nie zależy od wartości mieszkania. Obecnie wynosi 200 zł. Dokładną kwotę potwierdź w pouczeniu na wezwaniu z sądu lub w aktualnej ustawie o kosztach sądowych, bo stawki bywają zmieniane.

Jeśli chcesz jednocześnie odzyskać zaległy czynsz, to osobne roszczenie pieniężne i osobna opłata. Tu opłata zależy już od dochodzonej kwoty: dla niższych sum to opłaty stałe w widełkach, a od kwot powyżej dwudziestu tysięcy złotych zwykle liczy się ją procentowo. Nie zgaduj, ile to będzie w Twoim przypadku, tylko sprawdź w taryfie kosztów sądowych albo w kalkulatorze na stronie sądu.

Do tego dochodzą koszty, które trudno przewidzieć z góry: ewentualny pełnomocnik, opłata za klauzulę wykonalności po wyroku i wynagrodzenie komornika za samo wykonanie eksmisji. Wynagrodzenie komornika co do zasady ostatecznie obciąża dłużnika, czyli byłego najemcę, ale w praktyce część kosztów trzeba wyłożyć zaliczkowo. Wysokość tych opłat potwierdź u konkretnego komornika przed złożeniem wniosku.

Ile to trwa i dlaczego zima wszystko zatrzymuje

Na pieniądze trzeba patrzeć razem z czasem, bo w eksmisji czas jest najdroższy. Sam proces sądowy o opróżnienie lokalu trwa zwykle wiele miesięcy, a bywa, że przekracza rok. Przez cały ten okres najemca zwykle nadal zajmuje mieszkanie.

Dochodzi do tego okres ochronny. Wyroków nakazujących opróżnienie mieszkania nie wykonuje się od 1 listopada do 31 marca, jeśli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma się przenieść. Oznacza to, że nawet z prawomocnym wyrokiem w ręku możesz przez całą zimę nie odzyskać mieszkania. Ta ochrona nie dotyczy najmu okazjonalnego, o którym za chwilę.

Lokal socjalny. Kiedy sąd wstrzymuje eksmisję

W wyroku eksmisyjnym sąd bada, czy osoba usuwana ma prawo do lokalu socjalnego. Przysługuje ono niektórym grupom, między innymi kobietom w ciąży, osobom z małoletnimi dziećmi, osobom z niepełnosprawnością, obłożnie chorym, emerytom i rencistom spełniającym kryteria czy osobom bezrobotnym, o ile spełnią warunki ustawowe.

Jeśli sąd przyzna prawo do lokalu socjalnego, wstrzymuje eksmisję do czasu, aż gmina taki lokal zaproponuje. I tu pojawia się ważne uprawnienie właściciela: gdy gmina zwleka z zapewnieniem lokalu, możesz żądać od gminy odszkodowania za to, że nie możesz korzystać ze swojego mieszkania. To realna droga odzyskania pieniędzy, o której wielu właścicieli nie wie.

Co możesz odzyskać od najemcy

Utrata mieszkania na czas procesu nie znaczy, że te miesiące przepadają za darmo. Osoba, która zajmuje lokal bez tytułu prawnego, czyli po skutecznym wypowiedzeniu umowy, ma obowiązek co miesiąc płacić odszkodowanie odpowiadające wysokości czynszu, jaki mógłbyś otrzymać, wynajmując mieszkanie komuś innemu. Jeśli ta kwota nie pokrywa Twojej rzeczywistej straty, możesz dochodzić odszkodowania uzupełniającego.

W praktyce masz więc trzy tytuły do pieniędzy: zaległy czynsz sprzed wypowiedzenia, odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu po wypowiedzeniu oraz, gdy sąd przyzna lokatorowi lokal socjalny, a gmina go nie dostarczy, odszkodowanie od gminy. Możesz też potrącić należności z kaucji, którą najemca wpłacił na początku najmu. Problem nie leży zwykle w tym, czy te pieniądze Ci się należą, tylko w tym, czy jest je od kogo realnie ściągnąć.

Najem okazjonalny. Droższy start, tańszy koniec

Jeśli umowa była najmem okazjonalnym, sytuacja wygląda inaczej i zwykle korzystniej. Przy jego zawarciu najemca u notariusza z góry poddał się egzekucji co do opróżnienia lokalu, a wskazał też inne mieszkanie, do którego się wyprowadzi. Kosztowało to na starcie kilkaset złotych za akt notarialny, ale teraz się zwraca.

Zamiast długiego procesu o eksmisję żądasz od najemcy opróżnienia lokalu, a następnie występujesz do sądu o nadanie aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności. To znacznie krótsza droga do komornika, a co równie ważne, przy najmie okazjonalnym nie obowiązuje zimowy okres ochronny ani rozbudowana procedura badania prawa do lokalu socjalnego. To główny sens ponoszenia kosztu notariusza na początku najmu.

Ile kosztuje, kto płaci

Gdy nie stać Cię na te koszty

Jeśli Twoja sytuacja materialna jest trudna, a właśnie tak bywa, gdy od miesięcy dokładasz do niepłacącego najemcy, możesz złożyć wniosek o zwolnienie od kosztów sądowych. Do wniosku dołącza się oświadczenie o stanie rodzinnym, majątku i dochodach na urzędowym formularzu. Sąd może zwolnić Cię z opłat w całości albo w części. Zwolnienie nie jest automatyczne, ale realnie chroni osoby, których na te opłaty nie stać.

Po darmową poradę, jak poprowadzić sprawę i jak napisać pisma, sięgnij do nieodpłatnej pomocy prawnej prowadzonej w powiatach. Przysługuje osobom, które złożą oświadczenie, że nie są w stanie ponieść kosztów odpłatnej porady. To dobre miejsce, żeby upewnić się, że wypowiedzenie i pozew są przygotowane prawidłowo, zanim stracisz miesiące na błąd formalny.

Pytania

Ile kosztuje pozew o eksmisję niepłacącego najemcy? Opłata od pozwu o opróżnienie lokalu mieszkalnego jest stała i nie zależy od wartości mieszkania, obecnie wynosi 200 zł. Jeśli dodatkowo pozywasz o zaległy czynsz, to osobne roszczenie z osobną opłatą, liczoną już od dochodzonej kwoty. Dokładne stawki sprawdź w pouczeniu z sądu lub w taryfie kosztów.

Czy mogę sam wymienić zamki, skoro najemca nie płaci? Nie. Samodzielna eksmisja, wymiana zamków, odcięcie mediów czy wyniesienie rzeczy są zakazane i mogą być przestępstwem, nawet gdy najemca zalega i gdy umowa została wypowiedziana. Jedyna legalna droga to sąd i komornik.

Czy odzyskam pieniądze za czas, gdy najemca mieszkał u mnie za darmo? Tak, co do zasady. Za okres po skutecznym wypowiedzeniu należy Ci się odszkodowanie odpowiadające czynszowi, jaki mógłbyś uzyskać z wynajmu. Osobno dochodzisz zaległego czynszu sprzed wypowiedzenia. Pytanie praktyczne brzmi jednak, czy jest te pieniądze od kogo ściągnąć.

Dlaczego zimą nie mogę odzyskać mieszkania mimo wyroku? Bo wyroków eksmisyjnych nie wykonuje się od 1 listopada do 31 marca, jeśli osobie usuwanej nie wskazano lokalu, do którego ma się przenieść. Ten okres ochronny nie obowiązuje przy najmie okazjonalnym.

Nie stać mnie na opłaty sądowe. Co mogę zrobić? Złóż wniosek o zwolnienie od kosztów sądowych wraz z oświadczeniem o stanie majątkowym na urzędowym formularzu. Sąd może zwolnić Cię w całości lub w części. Po darmową pomoc w napisaniu pism sięgnij do nieodpłatnej pomocy prawnej w powiecie.

Czy najem okazjonalny naprawdę przyspiesza odzyskanie mieszkania? Tak. Zamiast długiego procesu o eksmisję korzystasz z żądania opróżnienia lokalu i klauzuli wykonalności nadanej aktowi notarialnemu. Nie obowiązuje wtedy zimowy okres ochronny. Ceną jest koszt notariusza poniesiony na początku najmu.

Podstawa prawna

Ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego: art. 11, art. 14, art. 16, art. 18, art. 19a-19e. Kodeks karny: art. 191 par. 1a. Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych: opłata stała od pozwu o opróżnienie lokalu mieszkalnego, opłaty od roszczeń pieniężnych oraz zwolnienie od kosztów sądowych osoby fizycznej. Ustawa o nieodpłatnej pomocy prawnej, nieodpłatnym poradnictwie obywatelskim oraz edukacji prawnej. Konkretne stawki opłat sprawdzaj każdorazowo w aktualnym brzmieniu ustawy o kosztach sądowych i w pouczeniu dołączonym do pisma z sądu.